634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34’te ana gayrimenkulün yönetiminde yöneticinin atanması
esaslarını düzenlenmiştir. Toplu yapılara ilişkin 9. bölümde yer alan madde 71’de de madde 34’e uygun
şekilde toplu yapı yönetiminde seçilen yöneticinin (Ayrıca denetçi) hangi koşullarda seçileceğini hüküm
altına alınmıştır.
Bu yazının konusu, yöneticinin hangi çoğunlukla seçileceği ve bu çoğunluğun değişip
değişemeyeceğidir.
Madde 34’ün 4. fıkrasında “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır” şeklinde yöneticinin çifte çoğunluk şartıyla atanacağına hükmetmiştir. Toplu yapılara
ilişkin özel hükümler başlığı altındaki Madde 71’in 2. fıkrasında da madde 34’e uygun olarak “Blok
yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri
için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından seçilir” şeklinde yöneticinin seçilmesini belirlemiştir.
Her iki madde incelendiğinde yöneticinin açıklamak gerekirse, bağımsız bölüm maliklerinin sayısının
yarıdan bir fazla, hem de tüm arsa payı değerinin yarısında bir fazlası çoğunluğunun sağlanması
gerekmektedir. Kanunun her iki maddesindeki hükmü amir hüküm niteliğinde olup kat maliklerine bu
kuralı yönetim planında değiştirebilme kabiliyeti tanımamıştır. Yönetim planında yer alan yöneticinin
kanunda belirlenen çoğunluktan farklı bir seçilme çoğunluğuna ilişkin hükümler kanuna aykırılık teşkil
edecektir.
Uygulamada çok sık karşılaştığımız sorunların başında, yukarıda açıkladığım çoğunluğun dikkate
alınmaması gelmektedir.
KMK madde 30’da olağan ve olağanüstü toplantılara ilişkin yeter sayı düzenlenmiştir.
“Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla
toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı,
katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”
Kanunda yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının, yapılamaması halinde ikinci
toplantıda, toplantıya katılanların (orada bulunanların) yarısından bir fazlasıyla karar verilir. İşte
yönetimlerin ve birçok profesyonel site yönetim firmalarının düştüğü hata tam bu noktadadır. Maddenin
son fıkrası bize kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümlerin saklı olduğunu, bir hususun
seçiminde eğer özel bir çoğunluk (yetersayı) aranıyorsa artık kat maliklerinin ikinci toplantıda
katılanların yarısından bir fazlasıyla o konu hakkında karar alamayacaklarını bize açıklamaktadır.
Madde 34 ve 71 de düzenlenen yöneticinin seçilmesine ilişkin yeter sayı için daima çifte çoğunluk
şartının aranması lazım gelmektedir. Bunun olağan veya olağan üstü, birinci ya da ikinci toplantı olması
bu yeter sayısını değiştirmemektedir. Uygulamada ise yöneticilerin (veya yönetim kurullarının) ikinci
toplantılarda, çifte çoğunluk gerektiren yeter sayısının dikkate alınmadan sadece salt çoğunlukla
seçildiğine çok fazla şahit olmaktayız. Site yönetimleri veya profesyonel yönetim firmalarının birçoğu
bu çifte çoğunluk şartının sağlanmasının imkânsız olduğunu savunarak bu şekilde karar alabildiklerini
ve yönetim işini üstlendiklerini söylemektedir. Fakat kanuna aykırı alınan bu kararların taşınmazın
bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak iptal ettirilebilir olduğunu göz ardı etmektedirler.